1. В начале 2026 года мы видим противоречивые новости: с одной стороны, падение спроса на новостройки и сворачивание льготных программ, с другой — прогнозы роста цен на 10–15%. Наши читатели (и потенциальные покупатели) в растерянности. Если коротко: покупать квартиру сейчас — это безумие или, наоборот, дальновидный шаг?
Я всегда говорила, что нет лучшего времени для покупки недвижимости, чем сейчас. Цены действительно растут. Но, учитывая количество сделок в нашем агентстве, спрос на рынке недвижимости упал незначительно. Некоторые сложности испытывают застройщики ввиду ужесточения условий по программе семейной ипотеки относительно, например, того же периода январь–март прошлого года. Цены у нас растут всегда. Это статистика. Еще ни разу не было ситуации, чтобы «ипотечный пузырь» лопнул и цены на недвижимость резко упали. Сейчас застройщики вводят многочисленные акции, меняют условия по рассрочкам, делают хорошие скидки. На вторичном рынке также можно приобрести квартиры по хорошей цене, особенно если людям нужно продать «здесь и сейчас». Единственное, чего не стоит делать, — копить в надежде на то, что удастся сэкономить. Существует большое количество инструментов, которые позволят выгодно приобрести квартиру.
2. Давайте сразу к главному страху: «Не время, ставки высокие». Действительно, рыночная ипотека сейчас «двузначная». Вы, как практик, видите цифры: кто сегодня реально покупает?
Да, действительно, ставка по ипотеке сейчас двузначная. И, кстати, она достаточно давно уже имеет такие цифры. При этом у нас видна тенденция на снижение. Буквально недавно Центральный банк снова снизил ключевую ставку до 15%, а это тот показатель, от которого устанавливаются все рыночные ставки в банках на ипотеку. Несмотря на то, что минимальная ставка на вторичку сейчас в районе 16,9%, есть те, кто покупают квартиру в ипотеку, но чаще всего это те, кто берут небольшую сумму по ипотеке и планируют ее быстро погасить, либо те, у кого идет продажа своей недвижимости, поэтому они берут сейчас ипотеку и, продав свою квартиру, сделают досрочное погашение. Также никто не отменял рефинансирование. У нас сейчас достаточно большое количество клиентов, которые брали ипотеку и под 20%, и под 26%. А сейчас они идут на рефинансирование и снижают свою долговую нагрузку. Но, конечно, большая часть покупателей — это те, у кого есть наличные, либо те, у кого субсидия, то есть какие-то государственные деньги.
3. Аналитики говорят о «структурной перестройке» рынка. Рынок 2026 года — это «рынок покупателя» или «рынок продавца»?
Раньше, несомненно, был «рынок продавца». Условия по покупке были рыночными, поэтому достаточно большое количество людей могли позволить себе ипотеку, из-за этого продавцы «диктовали» свои условия. После того как ставки по ипотеке резко повысились, рынок перестроился в сторону покупателя. Тем более что сейчас большая часть покупателей — с наличными. Теперь они «диктуют» свои условия: либо настаивают на снижении стоимости квартиры, либо просят какие-то преференции при покупке. Но так было не всегда.
Рынок цикличен. Когда условия по ипотеке станут абсолютно рыночными, то у нас опять перевес пойдет в сторону продавца.
4. Кто, что и зачем покупает сегодня?
Портрет клиента, характер покупки, кто, что и для чего — с годами не изменились. Большая часть клиентов покупает для жизни: кто-то переезжает из другого города, кто-то заканчивает университет и переезжает из общежития, кто-то расширяется. Также не стоит забывать о тех, кто приобретает недвижимость как инвестицию с целью сдачи в аренду и сохранения капитала, так как недвижимость сейчас — это один из самых безопасных способов сохранения денег при текущих условиях. Как я говорю, квартира будет всегда сдаваться, квартира будет всегда продаваться и покупаться. Это то, на что спрос не упадет никогда.
И, естественно, остались те, кто занимается покупкой недвижимости как профессиональные инвесторы. Они перепродают и покупают с целью наращивания капитала и формирования пассивного портфеля по доходу. Потому что путем нехитрых вычислений, имея, например, три студии в Санкт-Петербурге в пешей доступности от метро, в среднем можно зарабатывать от 90 до 120 тысяч в месяц.
5. Еще один тренд 2026 года — покупатели стали очень требовательными. Что сейчас важнее для клиента при выборе жилья: метраж, локация, готовность дома или «картинка будущего двора» и концепция ЖК? За что люди реально готовы платить, а что вызывает отторжение?
Я бы перефразировала и сказала так: покупатели стали более осознанными и более подкованными в вопросах недвижимости. Раньше всё, что касалось ипотеки, покупки и продажи жилья, было как «темный лес», и многие из-за страха и непонимания, как всё это будет происходить, годами жили в маленьких квартирках большой семьей. Сейчас всё наоборот. Ввиду огромного количества информации в интернете клиенты стали суперподкованными в вопросах жилья. И, естественно, они стали более требовательными.
Если же смотреть с точки зрения того, на что обращают внимание, я бы разделила на тех, для кого важно найти золотую середину, а именно: локация, благоустройство района, состояние самой квартиры, соседи, стоимость за квадратный метр. И тех, кто просто понимает, что, например, у них есть возможность реализовать сейчас семейную ипотеку под 6% и есть только материнский капитал на руках. Поэтому они берут хорошую студию, но в области, для того чтобы приобрести актив, который перерастет в цене, и его всегда можно будет перепродать и поменять на что-то более ликвидное с точки зрения локации.
6. Наблюдается ли отток спроса с первичного рынка на вторичный? Ведь на «вторичке» цена часто ниже, и можно торговаться, но ипотека там тоже дорогая. Где сейчас, на ваш взгляд, «деньги работают лучше»?
Так как я бывший банковский сотрудник, у меня, естественно, достаточно большое количество коллег, которые работают у застройщиков. И плюс я постоянно мониторю аналитику рынка, и я вижу, как, начиная с февраля, спрос на новостройки значительно упал за счет того, что цена там выше. Но застройщик может предлагать, во-первых, различные привлекательные ставки совместно с банками. То есть если, например, рыночная ипотека — 16,9%, то застройщик может предложить ставку 12% на весь срок для всех. Поэтому часть клиентов решает купить квартиру за большую стоимость, но под меньший процент, потому что на вторичке за счет высокой ставки итоговая цена квартиры получается гораздо выше.
Но если сравнивать с аналогичным периодом 2025 года, там, конечно, новостройка била рекорды. Сейчас, и мы это наблюдаем в нашем агентстве, у нас перевес в сторону вторичного жилья. Мы продаем и покупаем для клиентов достаточно много объектов. И есть даже те, кто берет небольшие кусочки в ипотеку под рыночную ставку только для того, чтобы реализовать свой вопрос по покупке недвижимости.
7. Если у клиента есть, допустим, 7–10 млн рублей. Что вы посоветуете: использовать их как первый взнос в ипотеку и брать квартиру подороже или искать вариант полностью за наличные в этом бюджете, даже если придется поступиться качеством?
Я всегда говорю, что здесь нужно понимать конечную цель покупки. Ведь задача не просто вложить 7–10 миллионов, а понять, чего он хочет. Если ему нужно в моменте реализовать эти деньги, он не планирует добирать ипотекой или брать рассрочку от застройщика, а цель — просто сохранить накопленный капитал, то, конечно, лучше выбрать готовую квартиру. Если же у клиента запрос в долгосрочной перспективе и ему важно, чтобы эти деньги в дальнейшем работали, то можно взять небольшой кусочек ипотеки и сдавать ее по стоимости, равной ежемесячному платежу. Ну а если клиент сам будет жить в этой квартире, то играть ключевую роль будет именно состояние, в котором он будет находиться в своей квартире. Но, еще раз повторюсь, важно выявить запрос. Всё зависит от стратегии покупки. И мы это также в наших консультациях в обязательном порядке выясняем, и подсвечиваем те нюансы и тонкости, которые могут быть при любом подходе.
8. Инструмент «рассрочка от застройщика» сейчас набирает обороты. Насколько это безопасно? Какие подводные камни (штрафы, необходимость быстрого погашения) нужно учитывать, чтобы не попасть в ловушку?
Рассрочки — это тот инструмент, который существует на рынке достаточно давно, причем на рынке недвижимости в том числе, но с прошлого года это прямо тема «на хайпе», как говорится. Это абсолютно безопасный инструмент от застройщика, потому что это не классический кредит, а инструмент, который не отображается в бюро кредитной истории. Здесь чаще всего квартира продается без удорожания, и ты не платишь никакие проценты за ее использование. Но нужно смотреть. У разных застройщиков разная методика расчета. Плюс самое основное — это сам график платежей. Рассрочки бывают разные. Можно платить раз в месяц, раз в квартал, раз в год. Или заплатить какую-то сумму при заключении договора, а остаток — когда дом будет достроен. Есть даже инструменты, которые позволяют платить рассрочку даже после того, как ты уже получишь право собственности. И некоторые застройщики позволяют даже въехать в эту квартиру.
С точки зрения штрафов при расторжении договора: вообще по Федеральному закону №214-ФЗ — это запрещено. Есть ряд застройщиков, которые прописывают штрафные санкции, но есть лайфхаки, при которых ты можешь спокойно выйти из рассрочки, не заплатив застройщику неустойку. Нужно внимательно читать договор и сразу на моменте подписания обозначать эти моменты для клиента. То есть мы прямо подсвечиваем, когда у нас есть рассрочки, какие у клиента условия выхода. Очень важно просчитать все риски, например, что будет, если вдруг не получится выплатить финальный платеж, какие есть пути отступления. Мы на консультациях всё это проговариваем с клиентами.
9. Ваш прогноз по ставкам и ценам на конец 2026 года. Если ключевая ставка ЦБ действительно опустится до 12–13%, как это повлияет на цены? Не случится ли так, что тот, кто ждал снижения ставок, в итоге купит квартиру еще дороже, потому что спрос рванет вверх?
Цены на квартиры растут всегда, каждый год. И сейчас это не арифметическая, а геометрическая прогрессия роста. И нужно понимать, что если у нас получится так, что ставка по ипотеке действительно снизится до прогнозируемых Центральным банком 10–12%, то ввиду повышения спроса на покупку, конечно же, стоимость жилья повысится. У застройщиков она и так уже близка к космосу. Но тем не менее и на вторичном, и на первичном рынке произойдет рост цен. И, как я и говорила в самом начале, нет лучшего времени для покупки недвижимости, чем сейчас. Потому что те, кто ждет снижения ставок по ипотеке и в этот период копит какую-то сумму, в итоге купят квартиру дороже, возьмут в ипотеку сумму больше. И в лучшем случае то на то и выйдет. В худшем случае он переплатит гораздо больше. Поэтому мой совет — не ждать. Если вопрос приобретения недвижимости стоит остро, то найти варианты выгодной покупки можно всегда.
10. Вы основатель агентства. Если бы вам сейчас нужно было купить квартиру для себя или своей семьи (не как инвестицию, а для жизни), какое бы решение вы приняли? На какой район, дом и планировку упал бы ваш выбор и почему?
Я как человек, который постоянно работает с запросами на покупку квартиры для жизни, понимаю, что отталкивалась бы больше от своего стиля жизни, нежели чем, например, от работы или, может быть, даже школы ребенка. Понятно, что если школа хорошая, менять ее не хочется, то я бы рассматривала район недалеко от школы. Это обязательно должна быть новостройка, но не сильно «старая». То есть дому должно быть не больше 15 лет. Я вообще очень люблю новостройки. Для меня это — про чистую свежую энергию, про единственного собственника с момента, когда он построился. Поэтому я бы выбрала новостройку. Мне важно, чтобы рядом с домом была вся необходимая инфраструктура. И как бы сейчас это смешно ни звучало, чтобы были кофейни. Я кофеман, и для меня важно утром выпить чашечку кофе. И больше я кайфую, когда пью именно где-то, а не дома. Многие шутят, что если бы я перестала брать кофе с собой, то, наверное, я бы взяла себе еще какую-нибудь одну квартирку. Но мы живем здесь и сейчас, поэтому удовольствие для жизни тоже не стоит отменять. Что касается района, то 100% это спальный район. Для меня важен стиль жизни в моменте.
11. Три главных совета тем, кто планирует сделку с недвижимостью в 2026 году. На что смотреть в первую очередь, а на что можно закрыть глаза?
Первое. Внимательно проанализируйте свой запрос. Какова конечная цель покупки? Если это квартира для жизни, и вы понимаете, что это не промежуточный этап на ближайшие 5–10 лет, а вы действительно ищете квартиру, в которой останетесь надолго, то подбирайте ее тщательно под ваши запросы: какой она должна быть, метраж, что должно находиться рядом, какие соседи, состояние ремонта, насколько вы готовы в него вкладываться. Если вы берете квартиру на вторичке, посмотрите, чем вы готовы поступиться.
Второе. Если вы покупаете квартиру для инвестиций, то ждать снижения цен не стоит. Нужно действовать здесь и сейчас. Застройщики предлагают очень много акций по сниженным ставкам, рассрочке, скидкам на квартиры. Поэтому, если вы планируете купить квартиру в новостройке, это будет не слишком сложно даже в текущих условиях.
Третье. Не откладывать. Если у вас стоит вопрос покупки недвижимости, не нужно слушать диванных критиков. Оперируйте цифрами и историческими данными. Квартиры никогда не падали в цене. Ставка по ипотеке циклична. Она уже была больше 20%. Этот период мы уже проходили. И все равно она снизилась и дошла до минимальных своих значений. Поэтому не стоит откладывать. Самое время для покупки недвижимости — сейчас.
