Учиться на чужих ошибках существенно дешевле, чем на своих собственных. Сегодня поговорим о самовольных постройках.
Узаконение самовольной постройки — это не просто «оформить документы задним числом», а полноценная процедура, которая переводит объект из проблемного статуса в правовое поле. Обычно к ней прибегают, когда здание или пристройка уже возведены (или реконструкция выполнена), но разрешительная документация отсутствовала либо при работах были допущены отступления от обязательных требований.
Смысл легализации в том, чтобы снять риск признания объекта самостроем и связанных с этим последствий: длительных судебных споров, требования привести всё в прежнее состояние, а в худшем случае — решения о сносе. Поэтому на практике процесс опирается сразу на две «опоры»: во-первых, нужно подтвердить, что объект безопасен и соответствует ключевым нормам (это, как правило, делается через строительно-техническую экспертизу и устранение выявленных нарушений, если они устранимы); во-вторых, важно наличие прав на земельный участок и допустимость размещения на нём объекта такого назначения.
Расскажу вам о кейсе одного предпринимателя и о том, почему не надо следовать всем без исключения советам из Интернета.
Предприниматель являлся владельцем комплекса офисных площадей. И он решил использовать часть своей земли для благородной цели — строительства православной часовни. Идея прекрасная. Предприниматель почитал статьи в Интернете и, исходя из них, решил, что здания площадью до 500 метров можно строить без разрешения на строительство. Вернее, он решил, что не нужно получать никаких документов и никого ставить в известность о том, что он хочет построить здание в пределах населенного пункта.
Муниципалитет на этот счет имел иное мнение. И предъявил к предпринимателю иск в суд о признании уже практически готовой часовни самовольной постройкой и возложении на предпринимателя обязанности снести часовню.
С одной стороны, предприниматель сам виноват — не посоветовался с юристом, прежде чем начинать стройку. С другой стороны, здание находится на его земле, оно новое и не нарушает ничьих прав и законных интересов. Что делать?
1. Всегда тщательно проверять круг обязанностей лица, собирающегося провести строительство здания/сооружения. И всегда уведомлять органы власти, если собираешься что-то строить.
2. Если строительство уже идет или уже завершено, и тут вам «прилетел» иск о признании объекта самовольной постройкой, то срочно собираем доказательства того, что объект полностью безопасен и не представляет угрозы для жизни и здоровья граждан, а также не нарушает иные права и законные интересы граждан и организаций. Для этого нужно провести комплексную строительную экспертизу на предмет соответствия объекта строительным правилам (СНиП), а также требованиям пожарной безопасности.
Есть несколько распространенных причин, из-за которых суды отказывают муниципалитетам в удовлетворении исков о признании построек самовольными:
— Объект был отнесен к категории некапитальных построек после прохождения экспертизы, назначенной судом.
— Для строительства данной категории объектов не требуется специальных разрешений.
— Срок исковой давности истек до того, как был предъявлен иск о сносе конкретного объекта.
— Установлен факт недобросовестной работы муниципальных или государственных органов, из-за чего возникла проблема с легализацией постройки (например, нарушение срока выдачи документов).
— Регистрация права собственности на объект была осуществлена до начала судебного разбирательства.
— Земельный участок находится в собственности у ответчика.
— Единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство или ввода объекта в эксплуатацию.
— Самовольная постройка является частью многоквартирного дома.
При наличии хотя бы одного из описанных выше факторов владелец самовольной постройки имеет довольно высокие шансы на ее легализацию.
Результат кейса, который описан выше: проведена строительная экспертиза в отношении часовни, предоставлены выписки из ЕГРН о том, что часовня находится на земле предпринимателя, в результате чего суд отказал муниципалитету в иске.
Но ценой этого были расходы на экспертов, измотанные нервы и реальный риск того, что здание придется снести.
Так что рекомендую поменьше верить советам из интернета и почаще консультироваться с юристом, если вы не уверены в правильности своих действий.
С уважением, Ваш юрист Никита Бикеев
