Ко мне часто приходят люди с горящими глазами и прибыльными бизнес-идеями. Это касается и недвижимости, потому что куда еще нести деньги, чтобы они размножались?
И самый хайповый способ сейчас — флиппинг. Звучит как танец, но на деле это «проще»: купил квартиру-убитую, вложил миллион, сделал ремонт с «дизайнерским» потолком и перепродал втридорога.
И вот приходит ко мне клиент. Счастливый, как ребенок. Ему в одной крутой риэлторской конторе насчитали доходность 30–40%, а то и все 60%. Схема — классика: покупаем квартиру в Москве (район Беговой, старый фонд, но с душой), делаем косметику и продаем через полгода дороже.
Цифры звучали как песня:
— Вложить: 40 млн руб.
— Продать: 54 млн руб.
— Чистыми за вычетом налогов: 12 млн (это 30% за полгода).
Я посмотрела на эти расчеты, и мне сразу захотелось плакать (от умиления, конечно). Ну не бывает так просто. Зависть? Конечно!
Налоговый сюрприз
В расчетах ребята написали, что налог с продажи (НДФЛ) будет 13%. А вот и нет.
1. Если доход от продажи квартиры (которая в собственности меньше 3–5 лет) попадает в категорию дохода от 5 до 20 млн, ставка уже не 13%, а 18%.
2. Если у вас нет документов на ремонт (чеки потеряли, строители оказались «зайцами»), налоговая посчитает налог со всей суммы продажи, а это уже 22%.
Считаем вместе, чтобы было больно:
Было: 12 млн прибыли.
Стало: налог 2,5 млн (вместо 1,8 млн). Доход просел.
А если без чеков — то только налог будет под 12 млн. И прибыль превращается в жалкие 2,1 млн. Вместо 30% получаем 5,25% за полгода. Обидно, правда?
Спасаемся ИП-шкой (или удача, что жилая недвижимость не облагается НДС)
Клиент говорит: может, через ИП?
Считаем: например, УСН 15% (доходы минус расходы):
— Налог: (54 – 40) × 15% = 2,1 млн.
— Чистыми: 11,9 млн. Уже лучше, чем 5%.
А если УСН 6% (доходы):
— Налог: 54 × 6% = 3,24 млн.
— Чистыми: 10,76 млн, тоже хорошо, и расходы не надо подтверждать.
Но и тут есть не все просто. Если вы купили, почистили и сразу продали — налоговая может сказать: «Это не бизнес, а инвестиция и доход физического лица. Почему индивидуальный предприниматель мало заплатил? Он, похоже, был для прикрытия?» Чтобы не злить проверяющие органы, лучше сдать квартиру хотя бы на полгода в аренду (и заплатить налоги) и использовать её в предпринимательской деятельности. Мелочь, а расходы ещё небольшие.
Сказка про «отказников» и банковские торги
Клиент, окрыленный, предлагает другие варианты: купить квартиру или коммерческую недвижимость (например, апартаменты) у «отказников» (тех, кто ипотеку не тянет) или взять недвижку с торгов у банка.
— Вариант с отказниками: там часто есть несовершеннолетние дети или куча юридических заморочек. Если юрист не включил в смету расходы на «выкуривание» бывших жильцов и решение вопросов с опекой (а это ещё и карму портит), смело вычитайте еще пару, а то и пару десятков миллионов из прибыли.
— Вариант с торгами у банка по нежилой недвижимости: если продавать как юрлицо или ИП, то нарисуется НДС (5–7%, лимит при УСН без НДС — 20 млн рублей, не густо). А когда захотите вывести деньги себе с юридического лица — это будут дивиденды, с них еще НДФЛ (13–22%). Плюс бухгалтер, отчетность и головная боль.
В сухом остатке: вместо обещанных 30–60% клиент, возможно, получил бы от силы 13–16% за полгода (если повезет и налоги посчитаны правильно). А если бы купил квартиру «с историей» и без чеков или нежилую недвижимость — вообще ушел бы в минус.
Мораль: Глаза боятся, а налоги — считаются. Прежде чем нести миллионы в «супер-прибыльный» флиппинг, сходите к аудитору. Пусть он испортит вам настроение цифрами, зато спасет кошелек и проиллюстрирует реальность. И помните: если вам обещают 60% — значит, эти 60% кто-то потеряет. И это можете быть вы.
